時間：2023-09-05 16:32:05
序論：在您撰寫師德師風法律法規時，參考他人的優秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發您的創作熱情，引導您走向新的創作高度。
xxxx年5月23日，我參加了縣教育局組織的《教師教育法律法規暨師德師風》培訓學習。聆聽了韓小雨副處長的精彩講座，使我受益匪淺，對教育法律法規又有了更深入的了解。
作為一名教師，學好、用好法律是一件重要的事情，是我們老師必修的一門功課。教師既是知識種子的傳播者，又是文明之樹的培育者，既是人類靈魂的塑造者，又是人類社會發展與進步的開拓者，是年輕一代健康成長的引路人和光輝典范。因而，教師的言行是構成對學生影響的最現實的因素之一，它不僅影響著學生學習狀況及其效果，而且影響著學生人格等心理品質的形成和心理健康的發展水平。師德是立教之本，正因為教師職業具有的特殊性和教師使命具有的特定性，社會對教師職業道德要求水準高于其他行業。教師在學生心目中，是知識的化身，是智慧的源泉，是道德的典范，是人格的楷模，是先進思想文化的傳播者，是莘莘學子人生可靠的引路人。教師的道德、人品表現會對學生產生極大的影響，甚至會影響其一生。所以，教師的師德不只是個人的問題，同時，一個教師只有有良好的師德，才能認真對待教學工作，才能取得良好的教學效果，才能得到學生的認可。因此，教師以德立教以身示教，與時代同步，鍛造不朽師魂！
從事教育就必須為教育做出自己應有的貢獻，就要忠于黨和人民的教育事業，那就是，做好自己的本質工作。在工作中，我都認真備課上課，批改作業，輔導學生。從不得敷衍塞責。教師的職責是教書育人，而教書育人有其自身的規律。為此，我一方面想盡一切辦法上好課，盡可能引導學生掌握和理解要學習的知識。另一方面，努力參加各種培訓和業務學習，努力提高自身的文化素養和業務能力。同時，還加強和外界交流，通過交流來學習掌握先進的教學方法。在教學中，我還針對學生實際采用不同的教學方法，根據學生實際因材施教，讓所有的學生都有所得。我一直堅持平等公正對待學生，做學生良師益友。盡自己的力量去關心學生健康，維護學生權益。從不諷刺、挖苦、歧視學生，不體罰或變相體罰學生。為學生的學習創造寬松的學習環境，但又要嚴格指出學生出現的不良行為習慣，讓他們學會做人、學會生活、學會愛。
在以后的工作中，我還要繼續學習，提高自身法律意識，做好依法執教，嚴格規范自己的思想和行為，全心全意為學生服務，讓學生滿意，家長放心，時刻以教師的道德行為規范來要求自己，讓自己成為一個合格的教師。
關鍵詞：開放式基金 風險 法律 規制
所謂開放式基金，是相對于封閉式基金而言的。由于投資者可以自由申購或贖回基金單位，這使得開放式基金具有市場選擇性強、透明度高等封閉式基金無可比擬的優勢，它對投資者的保護更徹底，對基金管理人的激勵約束更強。正因為如此，開放式基金在國外基金市場上占據了絕對主導地位，并對一國證券市場的規范化運作發揮著重大作用(((。
有鑒于此，我國也是力主發展開放式基金。從2001年9月至今，市場先后推出開放式基金12只，總規模預計突破400億元，且新的發行還在源源不斷。應該說，它的問世，將會給我國證券市場帶來一種全新的運作方式和投資理念，有助于培育成熟的投資隊伍。然而，“剃頭挑子一頭熱”，基金公司踴躍，投資者卻談不上熱情。今年發行完畢的7只開放式基金中，有兩只未達到預定集資額，有三只雖突破了45億元，但大量信息證明其中的種種違規操作，如銀行攤派、行政干預等等。而且，開放式基金的運作也難以令人樂觀。(((截至2002年9月26日，僅有華夏成長以1.023元的微弱優勢維持了“面子”，其余的均在面值以下。有人甚至預言，今年我國極有可能出現第一只被完全贖回的基金。(((
種種跡象表明，在國外成功運作的開放式基金在我國甫一出現就面臨著很大的風險，如何控制和化解這些風險，是在我國基金業和證券市場快速發展面前急需解決的一個課題。本文試從法律的角度，通過借鑒發達國家的成功經驗來探討控制我國開放式基金風險的法律制度構建。
一 我國開放式基金面臨的風險
我國開放式基金面臨著諸多的風險，如政策法規風險、行政干預風險等系統性風險，流動性風險、管理風險等非系統性風險。這里擇其要者來。
[論文關鍵詞]產權式酒店;信貸風險;法律規制
產權式酒店發端于20世紀60年代中期法國的阿爾卑斯地區,由“時權酒店(Timeshare Hotel)”演變而來,最先由瑞士企業家亞歷山大耐提出,后在世界范圍內得到迅速發展,成為風靡全球的休閑旅游度假方式。產權式酒店是指建設單位開發建設后將客房產權分割出售,酒店配套經營性用房及設施由建設單位或酒店產權人所有并由其統一經營管理的酒店,它是房地產業與酒店業、旅游業相互融合的創新型的投資產品,已成為一種投資時尚。
投資產權式酒店可以通過貸款抵押的方式進行。貸款抵押是指購房人在支付首期規定的房價款后,由貸款銀行代其支付其余購房款,將所購商品房抵押給銀作償還貸款履行擔保的行為付款方式。由于產權式酒店銷售方式、投資回報承諾等有違規之嫌,加之存在信息不對稱,開發商、酒店管理者追求各自利益,產生道德風險,這些風險都會導致銀行產生信貸風險。在國內,產權式酒店業在短短的時間內已開發了200余家,新的紛爭也伴隨而起,中國農業銀行桂林分行訴朱某、陳某、陽朔縣某房地產旅游公司金融借貸糾紛一案就是最好的例證。目前,成都多家銀行已暫停對產權式酒店貸款,究其原因,與其說是銀行收縮銀根,還不如說是為了保障銀行信貸資金安全。
然而,在學術研究領域,關于產權式酒店的研究剛起步,學者們對產權式酒店的研究多數集中在經濟和管理領域,而且主要是從風險管理的角度研究,從法律領域研究比較少,且有待進一步深入。在法律研究領域,主要是以保護投資者的利益為視角,提出了相關法律法規的完善,在銀行利益保護角度,無論是經濟還是法律方面,學者們都還未涉足。所以,本文擬以保護融資方銀行的利益為視角,探討對產權式酒店信貸風險的規制,以期銀行業、酒店業和旅游業能呈健康而有序的良好發展態勢。
一、產權式酒店法律規制的缺陷
在國外,分時度假產品比較發達,對分時度假產品購買者、消費者等相關利益者保護較為完善。如歐洲的《歐洲聯盟分時度假指令》,要求成員國必須頒布分時度假產品的法律法規,并對“冷靜期”制度、事先告知、標準合同文本等作詳細規定。馬來西亞的《旅游分時度假政策指南和要求》,要求每半年對外公開財務報表,實行強制信托制度。美國的《分時度假房產法案》,限制違規經營者,規范分時度假市場。但是,在對銀行利益方面,仍然是空白。
在我國,目前關于產權式酒店的專門法律法規,僅有《海口市產權式酒店管理暫行辦法》,該辦法是我國第一部關于產權式酒店管理的規范性法規,明確了用地性質、建設銷售流程及產權登記等問題。但該辦法是一部地方性法規,不具有普適性,全國性的法律法規還處于空白階段。融資方所涉及的法律問題主要是依據《中國人民銀行法》、《商業銀行法》、《中國銀行業監督管理法》、《商業銀行房地產信貸風險管理指引》、《合同法》、《擔保法》、《商品房銷售辦法》、《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《廣告法》等等。
然而,產權式酒店作為一種“舶來品”,投資方式、法律性質等突破了傳統房產的內容,由于法律的滯后性,并未對此作出區分,導致產權式酒店信貸風險遠遠高于傳統地產。如:《商品房銷售辦法》第11條規定:“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。但在我國,產權式酒店的開發商大多數是高投資高回報率吸引顧客,承諾的投資回報率高達5%-12%不等。所以,開發商承諾的固定回報是有違反國家法律的強制性規定,這可能會導致買賣合同無效或撤銷。同時,《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規定:“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支持”,該規定大大降低了買賣合同與貸款合同之間的獨立性,將買賣合同與貸款合同在效力上做一定程度的結合,使得買賣合同的無效或解除將直接導致貸款合同的解除。所以,一旦出現法律糾紛,銀行的合法權益很難得到有效維護。又如,根據《房地產廣告暫行規定》的規定:“房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容,不得含有固定投資回報的承諾”。由此可見,開發商以固定回報承諾吸引投資者,違反了國家相關金融監管規定的要求,可能會導致合同無效,承諾固定回報將無法得到法律保護,這就必然會直接影響到銀行如期收到還款,導致信貸風險的提高。
二、產權式酒店信貸風險法律規制的完善
雖然產權式酒店在國外發展已經比較成熟,制度比較完善,但在我國仍屬于新生事物,需與我國現行的法律制度進一步磨合。產權式酒店涉及利益主體眾多,法律關系錯綜復雜,因此,對產權式酒店信貸風險的法律規制,不能簡簡單單地按照一般房產信貸風險規制。鑒于此,本文提出一些膚淺的建議,希望能引起相關實務部門的關注,以達到拋磚引玉之用。
(一)商業銀行應建立嚴格的風險控制體系
以2004年銀監會公布的《商業銀行房地產信貸風險管理指引》為指導,實施貸前調查貸后監控相結合的風險控制體系。商業銀行貸前應嚴格審查,對貸款人的房屋買賣合同、有關償債能力以及其提供的一系列證明文件嚴格審查并作詳細調查,實行嚴格的審批責任制度,避免發生因房屋買賣合同無效而導致貸款合同無效的情況。同時,銀行在對貸款進行審批時,也應將開發商、酒店管理公司的資信作為考察對象,是否具有足夠的資金實力、信譽狀況、經營能力等等,因為這些會影響到借款人日后的還款資金來源問題。貸后應加強對項目資金的監管,加強跟蹤管理,及時發現風險因素,積極采取有效措施應對,以保證銀行信貸資金安全。
(二)產權式酒店開發模式:開發商、酒店經營管理公司聯合
產權式酒店突破傳統的經營模式,委托經營關系中,一方面,酒店經營管理公司是開發商事先選定的,開發商作為理性的經濟人,目標是利潤最大化,且酒店的經營業績無利益牽連,所以開發商在選酒店管理公司時,僅以酒店銷售業績為終極目標,不考慮于酒店經營能力。另一方面,產權式酒店的性質決定了投資者不參與公司運營,酒店的經營利潤除了受所處的地理環境、配套設施外,更重要的是經營者的經營管理能力,對于涉及到具有專業色彩的市場定位、經營方向、經營戰略、經營策略以及管理方案等內容完全由管理者判斷和決定。然而,投資者對這些因素無法監督,加之酒店必須整體經營,投資者眾多且比較分散,投資者想退出或更換酒店管理者都比較困難,從而產生較大的風險。
在該行業發達的歐美國家,酒店經管成功的重要原因是開發商本身就是在酒店行業富有經驗的經營者,因此我國可以借鑒他們的成功經驗,采取開發商與經營管理商聯合開發的模式,這樣具有以下優勢:1.開發商在酒店修建規劃時,會把精力主要集中在影響酒店經營因素上,如:地段、周邊的商務環境、配套設施等。2.經營管理公司參與酒店開發,可以把開發商、酒店經營管理公司和投資者利益捆綁在一起,避免三方因利益目標不一致給酒店經營帶來的不利影響。3.由于開發商與酒店的經營業績有著利益關系,開發商少不了會監督酒店的經營管理和支持酒店發展,使之符合星級酒店標準。這樣才能使產權式酒店發揮真正優勢,才能保證兌現對投資者的回報承諾,進而保證銀行還款來源。
(三)擔保公司為還款來源提供擔保
通過抵押貸款方式支付房款的投資者,還款資金的主要來源是投資收益。投資者在投資的頭幾年獲得的收益,由房開商或酒店經營管理公司統一扣除并打入還款賬戶,以作為投資者對銀行的還款。產權式酒店經營管理公司向投資者承諾的回報率,通常是80%—100%的出租率來計算的,然而,根據中國旅游業統計公報顯示:2011年全國飯店出租率為61.07%,2010年全國飯店出租率為60.28%,2009年全國飯店出租率為57.88%。產權式酒店經營狀況更為不理想,平均入住率僅有40%,整體收益率偏低,高投資回報率的承諾能否兌現,將是一個未知數。
所有權與經營權分離的性質決定了投資者不參加酒店的實際經營,無法對之進行監督,一旦酒店經營出現問題,投資回報承諾將無法兌現,必然會影響到銀行信貸資金安全。因此,銀行在放貸過程中,應把投資收益是否進行強制擔保作為先決條件,且該責任是無限連帶的擔保責任。實行強制擔保,可以監督開發商或酒店經營著按時并按照約定實現投資者的權利,當酒店經營管理公司或開發商無法實現購買者權利時,擔保人承擔擔保責任,向投資者支付一定的賠償金,從而更能保護投資者的利益。
國際石油合作是超越國界的合作，有其復雜性。隨著合作的不斷深化，出現的風險類型也會越來越多，造成的不利影響也會越來越大。基于此，我們有必要對國際石油合作的風險進行規制。但是就目前而言，各國對于國際石油合作風險的研究主要集中于政治方面，對于從法律方面規制國際石油合作的風險的研究相對來說比較少，但是法律是規制國際石油合作風險的最重要的手段之一。從法律的角度，對國際石油合作的風險進行規制具有積極的現實意義。
一、國際石油合作風險法律規制現狀及存在的問題
國際石油合作離不開法律的規制，法律包括國際條約和國內法，在國際石油合作過程中涉及到國際法、各國國內法和石油行業準則等，各國主要通過立法的方式來確保石油主權、調整石油合作雙方的利益、維護公共安全。國際石油合作的不斷加強，法律在規制國際石油合作風險方面的作用越來越大，但是也存在著一些問題和不足。
（一）國際石油合作風險法律規制的現狀。
在國際石油合作中各國主要通過立法的方式對國際石油合作過程中產生的風險進行規制，但是并沒有專門的法律是關于國際石油合作的，而是分散在各國的石油法規中。國際石油立法方式主要有三種：固定立法式、靈活立法式以及協議方式。各國的石油立法由于各國擁有的資源、需求、行業發展階段有較大的差異，各國石油立法的目的不盡相同。但是總得來說，有以下幾個共同點：首先通過立法，確定資源主權，這是石油立法的最主要的目的。其次是保護環境、維護公共安全。各個國家的石油立法都包含了有關環境保護和公共安全的專門條款，涉及到石油項目的各個環節，還有污染損害的責任、賠償等。最后，維護國家利益的條款。在各國的石油立法中來說，在依賴石油資源的國家中，國家分成和石油財稅這兩個章節是必不可少的。
（二）國際石油合作風險法律規制存在的問題。
對于國際石油合作風險法律規制存在的問題主要是以我們國家為例，主要包括一下幾個方面：
1.立法問題。
缺乏系統的國際石油合作法律規范，效力層級低。目前關于國際石油合作的法律法規大部分采取的是分割式立法模式，缺乏協調性、系統性。各國與國際石油合作有關的法律散見于國際經濟法、礦產資源法、石油法、稅法以及環境法中。我國既無專門的石油法，也未在其他法律中對石油工業的管理作詳盡的規定，而是通過政府規定來管理石油工業。我國從20世紀70年代末開始對外合作開采海洋石油資源，但是關于海洋石油資源國際合作的立法只有國務院頒布實施的《中華人民共和國對外合作開采海洋石油資源》、《中華人民共和國對外合作開采陸上石油資源條例》進行調整。不僅沒有系統的國際石油合作法律規范，而且僅僅只有行政法規，致使無法可依現象頻發，這嚴重制約著國際石油合作事業的穩步向前發展。
2.司法問題。
國際石油合作涉及到經濟、文化、政治、社會的各個方面，需要考慮國家的穩定程度和法治程度，司法的不公正會極大的打擊合作方的信心。經過近幾十年的發展變化，國際反腐敗法律制度表現出立法的綜合化、機構設置的專門化、職權的廣泛化和國際合作的多樣化等顯著特征。而我國反腐敗刑事司法制度與國際反腐敗司法制度尚存在較大差距。如果司法腐敗就無法公平地判定合作雙方的權利和責任，損害一方的利益，不利于建立長期穩定的合作關系。此外，判決的承認與執行也是很大的問題，在當今國際社會，還沒有一個中央集權式的組織可以執行該項職能。目前有關國際石油合作的監督管理等均無相應的機構負責執法，專業性強使地方執法系統難以涉足，從而使法律規定無法實施。
3.合同問題。
首先，我國對國際石油合作合同進行大致的規定，合同的具體模本和具體的合同條款必須合作雙方一一談判，會耗費大量的金錢和時間。其次，國際石油合作合同一般是長期合同，在此期間國際政治、經濟形勢不斷變化，當時訂立的國際石油合作合同可能已經不適應當前的形勢，所以有必要對合同進行調整。以上這些在法律上尚未規定，而這些是在國際石油合作中可能會經常出現的，必須盡快解決。最后，合同的有效性問題。如果是由于先前的溝通交流不夠，發生重大誤解，或者是損害一方的公共利益，造成合同無效或者是可撤銷可變更合同，也會嚴重阻礙國際石油合作的發展，使風險發生的機率變高。
二、加強國際石油合作風險法律規制的對策
加強對國際石油合作風險的法律規制是保障國際石油合作順利進行的最重要的措施，可以有效的對風險進行規制。國際石油合作涉及到國際法、國內法等法律規范，所以從國際、國內兩個層次進行對策分析。
（一）國際層面——積極推進國際石油合作法律制度的構建。
1.建立區域石油合作法律制度。
針對國際石油合作過程中的風險，建立區域石油合作法律制度要確立完善的爭端解決機制。可以通過建立國際石油合作仲裁機構或者利用第三方國家的法律進行解決。如果是提交國內法院解決就會涉及到案件的管轄權、法律適用、判決的承認和執行等問題。涉外案件的當事人為了獲得對自己有利的判決，通常會采取“挑選法院”的做法，向可能對自己作出有利判決的法院起訴。判決的執行也是一個重要的問題。所有這些必須在法律中明確規定，這有利于風險的快速化解，避免造成更大的損失。此外，在相同的條件下可以約定優先權，類似于在公司法中規定的股東對于公司發行的股票有優先購買權，在國際石油合作中對于合作對象的挑選上規定優先權利。這對于競爭風險來說有一定的規制作用。
2.建立全球性的石油合作法律制度。
該目標的實現是通過漸進的方式，先從雙邊、區域法律制度的建立開始。各國的政治、經濟、文化等存在著較大的差異，所以通過漸進的方式是比較可行的方法。建立全球性的法律制度的目標同建立區域法律制度的目標基本相同。
（二）國內層面——建立完善的國際石油合作法律制度。
1.立法方面。
制定國際石油合作的基本法，形成系統的國際石油合作法律體系，真正做到有法可依。同時國際石油合作涉及環境、稅制、合同、金融等眾多方面，國際石油合作立法自身需要形成體系，同時必須與其他法律規范相統一，構成完整的法律體系。完善國際石油合作的上、中、下游立法，制定石油消費法，針對國際石油合作后石油消費的限制、節約和替代制度進行立法上的規定。建立生態補償制度，針對國際石油合作引發的環境問題進行立法規定。此外，根據英美等發達國家的經驗，境外投資保險制度作為投資資本安全和企業正常經營的保障，能夠有效地促進本國企業的海外投資和國際化發展，對經濟風險和政治風險的防范有其獨特的作用。
2.合同方面。
首先，規范國際石油合作的主體資格。通過立法的方式，規定參與國際石油合作的主體必須具備一定的資質，在注冊資本、風險規制能力、經營管理能力和凈資本等方面進行硬性規定。此外，國際石油合作具有涉外性，要明確規定外國石油公司在我國設立的子公司、分支機構、分公司進行合作時的法律適用問題。還要注意“公司面紗”的問題，股東濫用法人資格，也要承擔相應的責任。其次，國際石油合作合同的訂立是國際石油合作風險法律規制中非常重要的一環，因為國際石油合作的進行依賴國際石油合作合同的訂立。縱觀石油合作管理的成功案例，一般分為上游協議、中游協議、服務合同、其他合同。每個階段都會有不同的合同來進行規范，對國際石油合作的每個階段進行細化管理。最后，在國際石油合作合同中一般都會明確約定風險發生后的糾紛解決途徑。但是通過國際石油合作合同約定爭端解決途徑，比如說約定風險發生后適用中國的法律，中國的法律對于該風險引起的糾紛存在法律空白，如何處理？本文認為，窮盡法律規則時適用法律原則，從與國際石油合作相關的法律法規中探求立法目的。
3.司法方面。
司法體制的改革不僅對于國際石油合作具有重要意義，對于一個國家的健康穩定發展也具有積極意義。推進司法改革具體而言包括：（1）加強政法隊伍建設，加強反腐倡廉工作，嚴肅查處工作人員的違法違紀行為，制定嚴格的行為規范和職業道德規范。（2）加強監督，包括系統內的監督和系統外的監督，使司法行為透明化。加大執法力度應做到以下幾點：（1）轉變思想觀念。隨著法制工作的不斷完善，應該克服只管經濟效益、不抓法制建設的觀念。領導帶頭學習有關法律知識，提高法制意識。（2）做到有法必依、嚴肅執法。必須按照法定職權辦事，執法的程序要合法，執法行為的內容要合法。做到以事實為依據，以法律為準繩。（3）加強執法隊伍建設。加強考核、任用、獎懲等制度建設，實行能者干、懶者換，差者下的用人辦法。
[論文關鍵詞]產權式酒店；信貸風險；法律規制
產權式酒店發端于20世紀60年代中期法國的阿爾卑斯地區，由“時權酒店（Timeshare Hotel）”演變而來，最先由瑞士企業家亞歷山大耐提出，后在世界范圍內得到迅速發展，成為風靡全球的休閑旅游度假方式。產權式酒店是指建設單位開發建設后將客房產權分割出售，酒店配套經營性用房及設施由建設單位或酒店產權人所有并由其統一經營管理的酒店，它是房地產業與酒店業、旅游業相互融合的創新型的投資產品，已成為一種投資時尚。
投資產權式酒店可以通過貸款抵押的方式進行。貸款抵押是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余購房款，將所購商品房抵押給銀作償還貸款履行擔保的行為付款方式。由于產權式酒店銷售方式、投資回報承諾等有違規之嫌，加之存在信息不對稱，開發商、酒店管理者追求各自利益，產生道德風險，這些風險都會導致銀行產生信貸風險。在國內，產權式酒店業在短短的時間內已開發了200余家，新的紛爭也伴隨而起，中國農業銀行桂林分行訴朱某、陳某、陽朔縣某房地產旅游公司金融借貸糾紛一案就是最好的例證。目前，成都多家銀行已暫停對產權式酒店貸款，究其原因，與其說是銀行收縮銀根，還不如說是為了保障銀行信貸資金安全。
然而，在學術研究領域，關于產權式酒店的研究剛起步，學者們對產權式酒店的研究多數集中在經濟和管理領域，而且主要是從風險管理的角度研究，從法律領域研究比較少，且有待進一步深入。在法律研究領域，主要是以保護投資者的利益為視角，提出了相關法律法規的完善，在銀行利益保護角度，無論是經濟還是法律方面，學者們都還未涉足。所以，本文擬以保護融資方銀行的利益為視角，探討對產權式酒店信貸風險的規制，以期銀行業、酒店業和旅游業能呈健康而有序的良好發展態勢。
一、產權式酒店法律規制的缺陷
在國外，分時度假產品比較發達，對分時度假產品購買者、消費者等相關利益者保護較為完善。如歐洲的《歐洲聯盟分時度假指令》，要求成員國必須頒布分時度假產品的法律法規，并對“冷靜期”制度、事先告知、標準合同文本等作詳細規定。馬來西亞的《旅游分時度假政策指南和要求》，要求每半年對外公開財務報表，實行強制信托制度。美國的《分時度假房產法案》，限制違規經營者，規范分時度假市場。但是，在對銀行利益方面，仍然是空白。
在我國，目前關于產權式酒店的專門法律法規，僅有《海口市產權式酒店管理暫行辦法》，該辦法是我國第一部關于產權式酒店管理的規范性法規，明確了用地性質、建設銷售流程及產權登記等問題。但該辦法是一部地方性法規，不具有普適性，全國性的法律法規還處于空白階段。融資方所涉及的法律問題主要是依據《中國人民銀行法》、《商業銀行法》、《中國銀行業監督管理法》、《商業銀行房地產信貸風險管理指引》、《合同法》、《擔保法》、《商品房銷售辦法》、《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《廣告法》等等。
然而，產權式酒店作為一種“舶來品”，投資方式、法律性質等突破了傳統房產的內容，由于法律的滯后性，并未對此作出區分，導致產權式酒店信貸風險遠遠高于傳統地產。如：《商品房銷售辦法》第11條規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。但在我國，產權式酒店的開發商大多數是高投資高回報率吸引顧客，承諾的投資回報率高達5%-12%不等。所以，開發商承諾的固定回報是有違反國家法律的強制性規定，這可能會導致買賣合同無效或撤銷。同時，《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”，該規定大大降低了買賣合同與貸款合同之間的獨立性，將買賣合同與貸款合同在效力上做一定程度的結合，使得買賣合同的無效或解除將直接導致貸款合同的解除。所以，一旦出現法律糾紛，銀行的合法權益很難得到有效維護。又如，根據《房地產廣告暫行規定》的規定：“房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有固定投資回報的承諾”。由此可見，開發商以固定回報承諾吸引投資者，違反了國家相關金融監管規定的要求，可能會導致合同無效，承諾固定回報將無法得到法律保護，這就必然會直接影響到銀行如期收到還款，導致信貸風險的提高。
二、產權式酒店信貸風險法律規制的完善
雖然產權式酒店在國外發展已經比較成熟，制度比較完善，但在我國仍屬于新生事物，需與我國現行的法律制度進一步磨合。產權式酒店涉及利益主體眾多，法律關系錯綜復雜，因此，對產權式酒店信貸風險的法律規制，不能簡簡單單地按照一般房產信貸風險規制。鑒于此，本文提出一些膚淺的建議，希望能引起相關實務部門的關注，以達到拋磚引玉之用。
（一）商業銀行應建立嚴格的風險控制體系
以2004年銀監會公布的《商業銀行房地產信貸風險管理指引》為指導，實施貸前調查貸后監控相結合的風險控制體系。商業銀行貸前應嚴格審查，對貸款人的房屋買賣合同、有關償債能力以及其提供的一系列證明文件嚴格審查并作詳細調查，實行嚴格的審批責任制度，避免發生因房屋買賣合同無效而導致貸款合同無效的情況。同時，銀行在對貸款進行審批時，也應將開發商、酒店管理公司的資信作為考察對象，是否具有足夠的資金實力、信譽狀況、經營能力等等，因為這些會影響到借款人日后的還款資金來源問題。貸后應加強對項目資金的監管，加強跟蹤管理，及時發現風險因素，積極采取有效措施應對，以保證銀行信貸資金安全。
（二）產權式酒店開發模式：開發商、酒店經營管理公司聯合
產權式酒店突破傳統的經營模式，委托經營關系中，一方面，酒店經營管理公司是開發商事先選定的，開發商作為理性的經濟人，目標是利潤最大化，且酒店的經營業績無利益牽連，所以開發商在選酒店管理公司時，僅以酒店銷售業績為終極目標，不考慮于酒店經營能力。另一方面，產權式酒店的性質決定了投資者不參與公司運營，酒店的經營利潤除了受所處的地理環境、配套設施外，更重要的是經營者的經營管理能力，對于涉及到具有專業色彩的市場定位、經營方向、經營戰略、經營策略以及管理方案等內容完全由管理者判斷和決定。然而，投資者對這些因素無法監督，加之酒店必須整體經營，投資者眾多且比較分散，投資者想退出或更換酒店管理者都比較困難，從而產生較大的風險。
在該行業發達的歐美國家，酒店經管成功的重要原因是開發商本身就是在酒店行業富有經驗的經營者，因此我國可以借鑒他們的成功經驗，采取開發商與經營管理商聯合開發的模式，這樣具有以下優勢：1.開發商在酒店修建規劃時，會把精力主要集中在影響酒店經營因素上，如：地段、周邊的商務環境、配套設施等。2.經營管理公司參與酒店開發，可以把開發商、酒店經營管理公司和投資者利益捆綁在一起，避免三方因利益目標不一致給酒店經營帶來的不利影響。3.由于開發商與酒店的經營業績有著利益關系，開發商少不了會監督酒店的經營管理和支持酒店發展，使之符合星級酒店標準。這樣才能使產權式酒店發揮真正優勢，才能保證兌現對投資者的回報承諾，進而保證銀行還款來源。
（三）擔保公司為還款來源提供擔保
通過抵押貸款方式支付房款的投資者，還款資金的主要來源是投資收益。投資者在投資的頭幾年獲得的收益，由房開商或酒店經營管理公司統一扣除并打入還款賬戶，以作為投資者對銀行的還款。產權式酒店經營管理公司向投資者承諾的回報率，通常是80%—100%的出租率來計算的，然而，根據中國旅游業統計公報顯示：2011年全國飯店出租率為61.07%，2010年全國飯店出租率為60.28%，2009年全國飯店出租率為57.88%。產權式酒店經營狀況更為不理想，平均入住率僅有40%，整體收益率偏低，高投資回報率的承諾能否兌現，將是一個未知數。
所有權與經營權分離的性質決定了投資者不參加酒店的實際經營，無法對之進行監督，一旦酒店經營出現問題，投資回報承諾將無法兌現，必然會影響到銀行信貸資金安全。因此，銀行在放貸過程中，應把投資收益是否進行強制擔保作為先決條件，且該責任是無限連帶的擔保責任。實行強制擔保，可以監督開發商或酒店經營著按時并按照約定實現投資者的權利，當酒店經營管理公司或開發商無法實現購買者權利時，擔保人承擔擔保責任，向投資者支付一定的賠償金，從而更能保護投資者的利益。
【關鍵詞】： 建筑工程 質量事故 處理辦法 法律風險 規避
中圖分類號： TU761 文獻標識碼： A 文章編號：
1 何為建設工程質量事故，及其是怎樣產生的
從廣義上來說，只要是建設工程的性能上沒有達到預計要求都是質量問題。其實質是未使工程達到設計要求，沒有使其具備應當具備的性能。專業角度來說，可以理解為：某一工程竣工移交后，包括任何圖紙或規范，以及任何關于工程的質量，工藝，履行或者設計的默示條款的工程項目，任意一項或多項未能遵從合同的明示描述或要求。我們常說的質量問題通常是指工程竣工后的整體質量。然而實際上，許多質量問題是體現在質量上的施工中具體問題。并且最容易引發問題的恰恰是在施工過程中。最容易發生質量問題的幾個方面，如地基不穩，主體結構失衡，屋面的滲漏等等問題的出現都是由于施工過程中出現了質量問題。凡發生經濟損失費滿8000元的質量問題，均為質量事故。簡單地說，質量事故就是嚴重的質量問題。就其本身的特征而言，其一定義為經技術鑒定，確認其對建筑質量造成重大影響。具體體現在：影響工程主要構件強度及使用年限或造成不可挽回的歷史性的缺陷（如發生坍落、倒塌、基礎嚴重下沉、標高錯誤等現象，均為重大質量事故）；影響下一道工序在一個月內不能繼續進行施工（后續影響性）；施工工程質量不符合設計要求或達不到質量標準，以至于必須進行全部或部分拆除，重做修補或加固工作。經調查研究發現，質量事故產生的原因有三個方面：
其一，在地質勘查時未能發現問題，導致是施工工程本身存在很大的地質風險。屬于先天缺陷未被發現的人工錯誤。
其二，建筑工程設計存在錯誤，設計本身就存在限制因素，直接隱藏了質量危機。
其三，施工方施工不當，由于在工程的結構質量或操作系統、管理方面存在失誤和問題，造成了竣工后的質量事故。
2 應對質量事故應采取什么處理辦法
質量事故發生后，要視其具體情況進行具體分析，視其嚴重情況，經過分析、論證、法定檢測單位鑒定和設計等有關單位認可進行相應的處理。主要的處理辦法有：
首先，立即組織力量進行調查。弄清事故現場狀況、造成的影響、分析其原因是只要發生質量事故就必須首先要做的。遇到重大質量事故，項目經理和項目總工應配合公司質量部認真調查妥善處理，必要需配合政府部門，做到事故處理不留隱患。為此可以定期觀測。
最重要的，積極整改修補補救。必要時，返工處理。當工程存在著嚴重質量問題，質量未達到規定的標準和要求，以至于對結構的使用和安全構成重大影響，且又無法通過修補處理的情況下，可對檢驗批、分項、分部甚至整個工程返工處理。在整改時要進行方案比較。同類型和同一性質的事故可先設計多種處理方案，然后結合當地的資源情況、施工條件等逐項給出權重，做出對比，從而選擇具有較高處理效果又便于施工的處理方案。
繼而，調查輕質量事故原因后，對于人為原因造成的質量事故，問責到具體的人、組織、部門。對于造成質量事故的人，項目經理應根據責任的大小，予以行政或經濟上的處罰。
3如何規避法律風險
建筑工程風險很多，法律風險只是工程風險中的一種，對承包商而言主要表現在施工合同方面。通常是也就是由于缺少法律意識，在簽訂、履行合同時注意不夠，或者違反法律規定或受制于人，最終可能導致損失的發生。因此規避法律風險顯得十分必要。為此我們要首先搞清楚幾點：
3.1質量風險的類別，可能的原因判斷及責任承擔.基礎工程，結構工程，屋面工程等幾個方面。1，基礎工程的質量問題，它導致的危害后果主要是導致建筑物變形（傾斜，沉降），基礎裂縫，地基強度不足等，這些如果屬于意外因素由保險人承擔，如屬于設計勘察失誤由業主承擔。2，結構工程的的質量問題，包括混凝土裂縫，錯位或者變形，鋼筋工程事故，混凝土工程事故，在這些質量事故中，原因可能是由設計的原因，也有可能使原材料的原因，也可能與施工有關。責任的承擔和上面的地基工程是類似的。在實踐中我們會發現，某一質量的發生它的原因并不是一目了然的這些都給我們進行原因分析，確定民事責任的承擔帶來了麻煩，從而引起了法律上的爭議。
3.2法律爭議的解決，手段，途徑。建設工程質量問題的法律爭議主要包括幾個方面，質量問題的確認；責任承擔主體的確認；責任承擔范圍的確定。1，建設工程質量問題的確認。質量問題的確認往往是在階段性工程完工的中間驗收或者全部工程完工的竣工驗收中發現的。對工程驗收是業主的權利，但業主由于專業知識的缺乏往往是由監理工程師驗收的，當然竣工驗收現在還是由質檢站驗收。驗收時間的掌握和驗收的程序在實務上有什么重要的作用。2，責任承擔主體的確認。A,質量原因確定，一旦出現工程質量事故，施工人應當及時通知業主和保險人，根據施工資料對質量原因進行分析，在三方能夠達成一致意見的情況下，可以共同以確認書的形式確認質量原因；如果三方無法對質量原因達成一致意見，那么根據我們現在的通常做法還是要求有建筑質量監督站出具事故調查報告，事故原因分析報告以及事故責任裁決書。建設行政主管機關一般不參與事故的處理，但可能會根據事故的損害后果進行政處罰，這個不屬于今天的講課內容。B責任承擔主體確認。事故責任裁決只是對質量事故損害責任的劃分，也就是說可以據此確認業主和施工人的責任劃分問題，但是實際民事責任的承擔并不完全依據此。3，賠償范圍的確定。主要是指賠償民事責任范圍，個案差異很大，具體地說，保險人只賠償保險項目上的范圍，沒有列入的不予賠償，因此保險人能夠予以賠償往往不能涵蓋損失的全部。
由此可見，要想規避法律從風險，要把握住以下幾點：
（1）提高避險意識，增強防險能力。按照國家有關規范、標準和設計要求進行施工避免造成質量缺陷、要求返修等經濟責任風險。從事工程質量監督的工作人員尤其要避免、、、貪污受賄等違法犯罪行為，避免刑事法律責任風險。 （2）依法確立合同。市場經濟為法制經濟。我國加入WTO后，法制的要求更高，企業決策者應認真學法，并在經營活動中，自覺地運用法律手段來保護自己的利益，對合同中所涉及的法律問題不能掉以輕心，做到款款明晰，條條踏實。
（3）動用法律武器，提高維護自身權益能力；防范并化解無效（或黑白）合同的風險；應合法分包，不轉包，保證分包合同有效，在指定分包時，總包應力爭在合同中限制自己的責任。積極進行變更、索賠甚至提起法律訴訟。合同簽的再好，在履行中都會出現當初預測之外的風險,合同雙方都希望轉移風險，對承包方來說，當初簽訂合同時，由于市場競爭激烈，討價還價能力受限，但在履行和訴訟中就不一樣，完全可以積極主動地通過變更、索賠合法合理轉移風險：
（4）做好投標（或非招標工程簽約）前對發包人資信的審查：首先應深入了解發包人主體資格、投資許可是否合法真實和支付價款能力，提防“工程騙子”；其次在有權部門了解工程立項手續、相關許可證、相鄰關系處理、開發資質、業績、社會信譽等情況，如果是受托發包，還要審查有無委托手續等以求合同本身合法有效。
五，律師的參與。律師從事建筑工程質量管理及施工風險管理的目標首先是避免質量風險的產生，其次是即使產生質量風險，也能使自己處于有利的索賠位置。在建設工程的質量糾紛中，無論是在施工過程中還是在竣工后，律師的全面參與提供法律服務，以過錯責任為原則，結合建設工程施工的特點，律師的參與在維護當事人的合法權益，促進建設市場的法制化規范化，無論對業主還是施工人都將起到重要的作用。
【總結】：相信對安全事故的原因及處理辦法的分析會對安全事故的防范和順利解決產生正面影響，繼而順利實現建筑工程法律風險的規避。
參考文獻：
1、李亮;如何搞好土建工程質量監督工作[J];現代裝飾(理論);2011年04期
2、羅宗權;工程技術管理的有效方法[J];China's Foreign Trade;2011年14期
摘要：在我國，名人代言影視廣告風波不斷，又前仆后繼。究其根源，歸結起來主要是利益的驅使、法律規制的缺位和監督約束的不力。在各種規制名人代言不實影視廣告的手段中，法律是最有效的也是最后的手段。
關鍵詞：依據 現狀 設想
作者簡介：侯睿 山東警察學院偵查系講師，法學碩士，研究方向：民商法
近年來，名人代言不實影視廣告風波橫生，從葛優代言的“億霖木業”到郭德綱代言的“藏秘排油減肥茶”，從傅藝偉代言的“胡師傅鍋王”到今年諸多名人代言的“三鹿奶粉”等，申討名人代言不實影視廣告也一浪高過一浪。
在我國，名人代言影視廣告為什么風波不斷，又前仆后繼呢？究其根源，歸結起來主要是利益的驅使、法律規制的缺位和監督約束的不力。本文僅從法律規制層面探討如何根治名人代言不實影視廣告。
一、法律規制名人代言不實影視廣告的原因
1.名人代言不實影視廣告具有嚴重危害，這些危害的存在和泛濫毒化了社會風氣，導致正確的是非觀的缺失，榮辱觀的顛倒，從而污染了社會主義市場經濟的良性發展的環境，不利于社會主義和諧社會的構建
在我國，名人代言不實影視廣告的危害表現在：首先，不實影視廣告使消費者上當，給消費者帶來財產上、人身上或心理上的傷害。其次，名人不實影視廣告會損害播發影視廣告的媒體的形象，導致媒體的公信力下降。第三，名人不實影視廣告會給企業的長遠發展埋下地雷，損害企業的利益，同時不利于市場主體之間的公平競爭。第四，名人不實影視廣告對影視廣告產品所在的行業也是一種打擊，會導致消費者對整個行業失去信心。第五，名人不實影視廣告的出臺會讓消費者覺得政府管理不力，對各級政府威信造成損害。最后，名人代言不實影視廣告導致整個社會的誠信體系受到影響。
2在規制名人代言不實影視廣告的各種手段中，法律是不可缺少的手段
長期以來，名人代言不實影視廣告之所以長盛不衰，國人屢屢上當而痛并快樂著，一個重要的事實是我國消費者消費心態的不成熟與過分的寬容與善良。一般消費者模仿、崇拜名人，進而購買名人們推薦的商品或服務。上當過后，善良的消費者卻認為名人也是人，誰都有被騙的時候，他們也不例外，代言虛假影視廣告的同時他們也是受害者，已經受到了道義上的懲罰，不應該再給他們比常人更嚴格的處罰。
筆者認為，在我國當前的社會主義的初級階段，在消費者消費心態普遍不成熟和社會主義機制不健全的情況下，僅靠良心、道義、輿論是無法有效遏制名人代言不實影視廣告的，因為這些方法沒有國家的強制力做后盾。在運用道德的手段遏制名人代言不實影視廣告時，應該動用法律手段。只有法律、唯有法律才能讓那些為金錢而瘋狂的名人們“痛其筋骨”，徹底清除其內心無限膨脹而貪婪的心魔。在各種規制名人代言不實影視廣告的手段中，法律是最有效的也是最后的手段。
二、法律規制名人代言不實影視廣告的現狀
（一）立法現狀
在我國，在立法層面，是否存在規制名人代言不實影視廣告的法律規范或法律原則？答案是肯定的，但很少，不系統，不全面，不配套，實踐中缺乏可操作性。
首先，民法通則第130條規定：“二人以上共同侵權造成他人損害的，應當承擔連帶責任。如果影視廣告商和代言人串通，那就構成故意，根據共同侵權的規定，也可以追究影視廣告代言人的責任；如果明知是虛假影視廣告，代言人仍然要為之代言以獲得高額報酬，也可以推定代言人有共同故意，同樣構成共同侵權。影視廣告法畢竟是一個“小”法，要受基本法律民法通則的約束。將來如果修改影視廣告法，把代言人的法律責任加進去當然更好；但即便沒有影視廣告法的規定，追究虛假違法影視廣告代言人的責任，也不存在無法可依。
其次，我國民法通則第四條規定：民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。因此，筆者認為，法院在沒有具體法律規范的情況下，完全可以依誠實信用原則做出裁判來追究名人代言不實影視廣告的法律責任。
另外，由于名人代言活動本身就是一個民事和商業活動，民事活動和商業活動必然要受到民法、消費者權益保護法、產品質量法等法律的約束，所以也可以從其它的法律中找到一定的法律規范。
我國1994年的《廣告法》，第四條規定：“影視廣告不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者。”第三十八條規定：“違反本法規定，虛假影視廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，由影視廣告主依法承擔民事責任；影視廣告經營者、影視廣告者明知或者應知影視廣告虛假仍設計、制作、的，應當依法承擔連帶責任。”
也就是說，如果虛假影視廣告，承擔責任的是影視廣告主、影視廣告經營者和影視廣告者。
名人代言在影視廣告活動中既非法律定義的影視廣告主，也非影視廣告者，是影視廣告經營者嗎？《廣告法》第二條第四款規定：“本法所稱影視廣告經營者，是指受委托提供影視廣告設計、制作、服務的法人，其它經濟組織或者個人。”名人在影視廣告制作過程中提供了代言演出，這種代言演出是否是本法所稱所委托提供影視廣告制作、服務的個人，法律未作明文規定，也無任何司法解釋。因此，從法律的角度，目前法律規定的虛假影視廣告的責任主體對于影視廣告代言人來說是個空白。《廣告法》對代言人是否真正參與過功能產品的使用，過程由誰來證明，其使用產品產生的效果由誰來認定怎么認定，如果存在與代言證言不實的情況代言人應承擔怎樣的法律責任等等也未作明確規定。
“我國的影視廣告法缺少量化和剛化的規定，已經不符合社會經濟的發展。我們亟須一份規定明確、措施具體，對影視廣告市場的規范起促進作用的影視廣告法。”
（2）名人代言不實影視廣告的構成要件及其應該承擔的法律責任的類型和形式沒有規定
應該來說，不是任何情況下，名人對其代言的不實影視廣告都應該承擔法律責任，如名人主觀上不存在過錯，名人在代言不實影視廣告之前履行了他應該履行的必要義務則不應該承擔法律責任。也就是說，在規制名人代言不實影視廣告的法律責任時，我們應該明確名人代言不實影視廣告承擔法律責任的構成要件。
另外現行法律也沒有規定名人代言不是影視廣告的類型，包括民事責任、行政責任和刑事責任。各項責任的形式或具體內容也沒有規定。
參考文獻：
